Andrei Diaconescu sau cum a ajuns puștiul „Zidaru”, care a copilărit într-un apartament cu un dormitor, cofondator al celui mai mare dezvoltator imobiliar autohton

„Nu m-am gândit la ce mă voi face când voi fi mare, dar este interesant că s-au gândit alții, într-un fel, la asta. Când aveam vreo 10 ani, am fost poreclit «Zidaru», pentru că îmi plăcea să construiesc tot felul de chestii. Mici cazemate, de exemplu. Ce puteam face la vârsta aia. Chestii de copii. Ce este interesant este că am copilărit pe șantier”, se amuză omul de afaceri.

Este vorba de șantierele din zona cunoscută azi ca Piața Constituției, unde, după școală, când plecau muncitorii, se ducea să se joace alături de alți copii.

„Șantierele din Centrul Civic erau locul nostru de joacă preferat. Ne plăcea deoarece găseam tot felul de materiale interesante, iar în locurile în care excavau găseam inclusiv gloanțe din al Doilea Război Mondial. Pentru noi era ca o vânătoare de comori”, își amintește Andrei Diaconescu.

Erau încântați și de lucrările de demolare a clădirilor vechi, pentru care erau folosite buldozere, excavatoare și chiar explozibili.

„Era ceva absolut fabulos pentru mine la vârsta aia. Mi-au rămas bine imprimate în minte aceste amintiri. Într-un fel, nu aș spune că este o surpriză că mi-a plăcut partea asta a construcțiilor”, a mărturisit omul de afaceri.

Familia s-a mutat din zona Centrului Civic, undeva în zona Titan, apartamentul în care locuiau fiind prea mic, mai ales că și el, și sora lui crescuseră deja.

„Locuiam într-un apartament cu un singur dormitor în Centrul Civic, iar tata a primit un apartament cu trei camere în zona Titan, așa că am ajuns la Școala Nr. 196. După aceea am intrat la liceul MF3 (actualul Liceul Teoretic „Alexandru Ioan Cuza" – n.r.), la electronică. Practic, eram la mate, fizică și mecanică. Îmi plăcea matematica, dar nu eram pasionat deloc de electronică sau mecanică. Nu știam sub nicio formă ce voiam să fac de acolo”, ne-a mai povestit Andrei Diaconescu.

Mutarea cu familia în Grecia după Revoluție

(Andrei Diaconescu - cofondator și co-CEO al One United Properties - sursa foto: Compania)

Nu a prins decât un an la MF3. A venit ’89, iar după aceea familia a plecat din țară, în Grecia, unde Andrei Diaconescu a fost înscris mai departe la liceu acolo.

În Grecia a cam luat liceul de la capăt, deoarece ciclul de liceu era de 3 ani, iar al doilea lui an de liceu a fost, de fapt, primul în Grecia.

„A fost incredibil de greu la început din cauză că mergeam la un liceu în limba greacă. Părinții nu au avut bani să mă dea la o școală privată, așa că m-au înscris la un liceu public. Și era și mai greu când ni se preda greaca veche în limba greacă nouă”, mai povestește amuzat omul de afaceri.

Pe de altă parte, Andrei Diaconescu spune că a fost un element de presiune care l-a ajutat să-și crească nivelul de atenție și de concentrare la cursuri. Compensa prin faptul că se descurca bine la științele exacte, iar marele avantaj era unul cu care venea din România.

„Noi, la matematică, față de Grecia, la ce se preda la liceu, eram la ani lumină. Iar asta m-a ajutat. Eu oricum eram bun la matematică și îmi plăcea. Chiar dacă nu vorbeam bine greaca, profesorii și-au dat seama că mă duce mintea. La matematică știam să rezolv orice”, a continuat să se amuze cofondatorul One United Properties.

După liceu a fost admis la Facultatea Drept Internațional în cadrul Universitatea Macedonia din Salonic, susținând examenele în limba greacă, iar în 1998 o și absolvea. Șapte ani mai târziu, în 2005, avea să-și completeze studiile absolvind Executive MBA la ASEBUSS din cadrul Universității Româno-Americane din București.

Voia să lucrez la stat, dar s-a răzgândit în câteva zile

Deși se întorsese în țară cu gândul de a lucra la stat, în cadrul Fondului Proprietății de Stat (FPS), după câteva zile și-a dat seama că nu era ceva care să-i placă.

„N-am apucat să mă angajeze acolo. M-am dus să văd cum e câteva zile. Tata era în aparatul de stat la vremea aceea și-mi «aranjase» să mă duc să văd cum era acolo, dar nu mi-a plăcut. Așa că m-am dus să mă angajez la bancă. În momentul acela, faptul că studiasem Dreptul Internațional devenea complet inutil”, ne-a mai povestit acesta.

Astfel, a urmat după aceea o carieră de bancher, fiind Corporate Deputy Manager la Alpha Bank, surprinzător sau nu, o bancă grecească, în care a lucrat între 1998 și 2003. Au urmat doi ani la Bancpost, în cadrul căreia a ocupat poziția de Corporate Manager, pe care a părăsit-o în 2005, devenind cofondator al Capital Partners în acel an, alături de prietenul și partenerul de afaceri Victor Căpitanu și alți parteneri.

Pe Victor Căpitanu îl întâlnise încă de când lucra în Alpha Bank și au trecut, în 2003, în echipă, mai departe la Bancpost.

(Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu - cofondatori și co-CEO ai One United Properties - sursa foto: Compania)

„Pe vremea aia eram la analiza de credite. Eram deja de doi ani în bancă. El venise direct de pe băncile facultății și mi-a plăcut că prindea foarte repede tot ce îi arătam. Era mai bun decât mulți dintre cei care lucrau de ani de zile în bancă. Pentru mine, cel care îi arătam cum merg lucrurile, era foarte satisfăcător să văd că învață atât de repede ce îi arătam”, ne-a mai povestit Andrei Diaconescu.

Cum a început aventura afacerilor cu terenuri

A urmat începutul anilor 2000, când tânărul Andrei a văzut potențialul investițiilor în imobiliare, mai exact în terenuri, în condițiile în care începeau să apară dezvoltatorii imobiliari care căutau terenuri pe care să construiască. La început, evident, bătaia cea mai mare pe terenuri era pe cele din centrul Capitalei.

„Dezvoltatorii nu voiau să cumpere terenuri care erau în afara orașului sau marginal, toți voiau centru, centru, centru”, ne mai spune Andrei Diaconescu.

În tot acest context, tânărul bancher de la acea vreme a sesizat o oportunitate care ar fi putut deschide calea spre profituri mult mai mari în viitor, așa că a cumpărat, singur, primele terenuri.

„Prin anul 2000, mi se părea absurd ca un teren din centru să coste 1.000 de dolari metru pătrat, iar un teren la o distanță de 15 minute să coste doar 3 dolari pe metrul pătrat. În condițiile astea, mi-am dat seama că este mai ușor să dublezi investiția cumpărând un teren de 3 dolari/mp. Probabilitatea ca 3 să devină 6 este infinit mai mare decât probabilitatea ca 1.000 să se facă 2.000. Nu mai spună că noi nu ne-am fi permis oricum să cumpărăm în centru, pentru că nu aveam bani pentru terenurile din centrul Bucureștiului”, a povestit amuzat omul de afaceri.

Cum relația de prietenie dintre Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu era tot mai legată, primul i-a propus celui din urmă să se alăture în această antrepriză.

„Inițial a zis că nu se bagă, pentru că nu avea bani, dar apoi a fost la unchiul lui, de la care s-a împrumutat. Apoi a reușit să facă și profit, i-a returnat banii unchiului său și așa am început, practic, business-ul acesta împreună”, ne-a mai povestit Andrei Diaconescu.

După 2005, Andrei și Victor au rămas parteneri de afaceri în tot ce a urmat. Au avut un succes încurajator cu Capital Partners, iar în ajunul crizei din 2008 aveau o ofertă consistentă din partea Piraeus Bank, de circa 32 de milioane de euro, pentru 51% din acțiunile companiei.

Criza care a urmat a îngropat această oportunitate pentru cei doi oameni de afaceri. Povestea Capital Partners chiar a luat sfârșit în 2008, dar nu s-au lăsat de investiții în imobiliare.

În plin criză, când piața imobiliară s-a dus și ea în cap, iar cei mai mulți investitori fugeau de imobiliare, în 2009, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu le „suflau de sub nas” un teren din Floreasca familiei Buyukhanli, cea care mai târziu avea să dezvolte proiectul rezidențial Cosmopolis, în apropiere de Ștefăneștii de Jos.

Așa au pus bazele One United Properties, companie care lua naștere în 2011 și care avea să pună pe plan secund componenta de investiții și să se concentreze pe a deveni un dezvoltator.

Pe lângă faptul că au anticipat că piața imobiliară avea să-și revină și ea la un moment dat, lucru care a început să se resimtă în anul 2014, când piața a atins fundul prăpastiei care se deschisese în 2008, cei doi au simțit că trebuie să se ducă spre segmentul de piață în care clienții aveau bani, indiferent de contextul economic.

Au continuat să cumpere terenuri valoroase, care indicau un potențial uriaș pentru viitoarele dezvoltări după rețeta pe care o vizau. În 2011 începeau și construcția primului proiect exclusivist al companiei, One Floreasca Lake, proiect ce avea să aducă pe piață 68 de apartamente într-o zonă care avea să devină extrem de râvnită câțiva ani mai târziu.

Au riscat și propriile apartamente ca să investească în terenuri

Dacă în 2009 era mai simplu pentru cei doi parteneri de afaceri să meargă mai departe, având deja experiență în spate, la începutul anilor 2000, când se uitau doar la terenuri, Andrei Diaconescu ne povestește că și-au asumat ceea ce alții ar fi considerat un risc foarte mare.

„Dacă aș fi avut nevoie de mai mulți bani, aș fi vândut și apartamentul părinților ca să am bani să investesc în terenuri.”
- Andrei Diaconescu -

În cazul lor, Andrei Diaconescu ne dă de înțeles că au avut încredere că vor avea succes în demersul lor.

„Atât eu, dar și Victor ne-am vândut apartamentele ca să avem bani să-i băgăm în terenuri. Părea un act de rebeliune, dar mie mi s-a părut ceva absolut normal să fac asta. Nu aveam de ce să mă gândesc dacă este bine sau nu să-mi vând apartamentul”, ne-a mai spus Andrei Diaconescu.

În viziunea lui, potențialul pe care-l vedea în piața imobiliară era atât de evident încât nu avea motive să se îndoiască în investițiile în terenuri.

„Vedeam atât de clar că terenurile din jurul centrului Capitalei se vor aprecia, că mi se părea absolut normal să investesc. Dacă ar fi fost nevoie, aș fi vândut și apartamentul părinților ca să am bani să investesc în terenuri, doar că nu ar fi fost ei de acord”, ne mai povestește râzând Andrei Diaconescu.

(Andrei Diaconescu - cofondator și co-CEO al One United Properties - sursa foto: Compania)

Evident că nu a fost nevoie de un asemenea demers, dar omul de afaceri încerca să ne explice cât de multă încredere avea în potențialul afacerilor cu terenuri din Capitală la acea vreme.

Apoi, recunoaște că, în comparație cu alții, care poate ar fi vrut să se apuce de afaceri, a avut și ceva posibilități materiale pentru a începe un astfel de business.

„Noi aveam și ceva «cheag». Salariile din bancă erau substanțiale la vremea aceea, mult peste ce se câștiga în alte domenii atunci. Nu pot spune că am plecat de la nimic. Am plecat la drum într-un moment în care eram într-o poziție favorabilă, care ne oferea o perspectivă foarte bună asupra pieței și de la un salariu extraordinar de bun”, ne-a mai spus Andrei Diaconescu.

Omul de afaceri face referire și la avantajul de a lucra într-o bancă, într-o poziție care îi permitea să vadă ce fac și alții, în ce își bagă banii, că pot face bani mai mulți având curajul să investească.

Cum scapi de teama de ați asuma riscuri

Întrebat cu a găsit curajul să renunțe la stabilitatea și siguranța pe care i-o oferea un loc de muncă bine plătit pentru a demara propriul business, un confort la care alții nu ar renunța așa de ușor, cofondatorul One United Properties mărturisește că nu consideră că și-a asumat neapărat niște riscuri. Chiar dacă el și Victor Căpitanu au părut foarte îndrăzneți în investițiile lor, totul a fost bine calculat.

„Pot spune că eu și Victor sunt foarte calculați. Nu suntem deloc genul care se aruncă într-o afacere cu capul înainte. Ba chiar aș spune că reticenți la risc. Faptul că am fost dispuși să investim chiar și tot ce aveam în ceva, curajul acesta a venit și din faptul că analizăm totul. Niciodată nu ne grăbim să încheiem o afacere”, ne-a mărturisit Andrei Diaconescu.

Potrivit lui, pericolul de a eșua vine din lucrurile pe care nu le cunoști, dar din moment ce știi care sunt riscurile, te poți pregăti pentru a le evita sau contracara, reducând sau chiar elimina, în acest fel, riscul de a eșua complet.

„Adevăratul stres vine atunci când nu știi ceva ce urmează. Riscurile sunt lucrurile pe care nu le știi. Apoi, dacă poți lua o problemă mai mare și să o împarți în mai multe problemele mai mici, îți poți dezvolta o certitudine că un demers anume va funcționa sau nu. Dacă reușești să faci asta, prin analiză, vei ști ce decizie trebuie să iei”, ne-a mai explicat omul de afaceri.

În opinia lui, mulți renunță la ideile de afaceri pentru că nu-și alocă suficient timp pentru a analiza viitorul, deoarece se gândesc că sunt prea multe aspecte pe care trebuie să le ia în calcul.

„Hai, totuși, să încercăm să le analizăm. Luăm fiecare problemă în parte. Dacă sunt prea multe probleme care nu au o rezolvare, atunci poți spune nu. Dar dacă sunt probleme care pot fi rezolvate, îți construiești un grad foarte mare de certitudine, iar atunci poți câștiga încrederea că trebuie să mergi mai departe”, a punctat Andrei Diaconescu.

De aici vine și principala recomandare a omului de afaceri Andrei Diaconescu: este esențial să-ți faci temele, în sensul de a preîntâmpina orice problemă.

„Oricât de bine te-ai pregăti, problemele tot vor veni. Dar cu cât ești pregătit să preîntâmpini cât mai multe, cu atât ai șanse mai mari să le rezolvi și să mergi mai departe. Dacă tu te pregătești să rezolvi doar 10 probleme, dar te trezești cu 20 de probleme pe cap, atunci vei fi copleșit. Nu o să poți să faci față. Așa că este esențial să te pregătești pentru cât mai multe probleme posibile”, a subliniat acesta.

Cu alte cuvinte, înțelegem că riscurile nu trebuie să ne sperie atâta timp cât ne pregătim soluțiile pentru ele. Fără riscuri nu poți câștiga nimic și este obligatoriu să ți le asumi, dar nu poți trece peste ele dacă nu ești prevăzător și nu te pregătești.

Ca un exemplu ușor de înțeles, criza financiară și economică declanșată în 2008 a fost o lecție bună pentru multe companii și mulți oameni de afaceri din România.

Dacă atunci a fost o problemă, pentru că mulți nu și-au luat măsurile necesare, concentrându-se doar pe ceea ce mergea, în prezent, șansele ca o criză similară precum cea din 2008 să producă aceleași efecte sunt mult mai mici, pentru că oamenii de afaceri și companiile știu acum în ce fel trebuie să contracareze efectele unei astfel de crize economice.

Așa s-a construit modelul de business al One United Properties

(One Cotroceni Park - Sursa foto: One United Properties)

Andrei Diaconescu ne spune că acesta este modul în care el și Victor Căpitanu își conduc afacerea de la One United Properties. Alocând suficient timp de analiză pentru orice obiectiv de investiție și oportunitate. Recunoaște că au fost puși de multe ori în situația în care au fost presați din exterior să ia o decizie rapidă, dar nu au făcut-o niciodată fără o analiză solidă.

„Cu cât îți aloci mai mult timp pentru analiză, cu atât ai șansa să scoți un rezultat mai bun. Cu cât nu cedezi presiunii, cu atât ai șanse mai mari să obții un preț mai bun”, a punctat omul de afaceri.

Iar rezultatele obținute cu One United Properties stau mărturie la ceea ce spune Andrei Diaconescu. În prezent, One United Properties este cel mai mare dezvoltator imobiliar autohton, având o valoare de piață estimată la 3,33 miliarde de lei (circa 670 de milioane de euro).

Luând în calcul ritmul actual de creștere, compania se îndreaptă sigur către momentul în care va deveni primul „unicorn” imobiliar autohton. Adică să atingă pragul de 1 miliard de dolari capitalizare la Bursa de Valori din București (BVB), One United Properties fiind una dintre companiile de succes de pe piața de capitală locală.

Pentru anul 2024, One United Properties a bugetat o cifră de afaceri de 1,75 miliarde de lei, însemnând un avans de circa 17% față de rezultatul din 2023 (circa 1,5 miliarde lei) și un profit brut de 617,5 milioane de lei, în creștere cu 16% față de anul trecut.

Mai mult, potrivit lui Andrei Diaconescu, scopul One United Properties este să dubleze afacerea până în 2023 și să o crească de patru ori până în 2035.

Recent, au semnat un acord pentru achiziția unui teren de 21 de hectare în Sectorul 4 al Capitalei, pe care vor să construiască 5.000 de apartamente, intrând astfel și pe segmentul mediu, unul care să permită companiei să crească și mai mult.

Este un segment pe care compania a preferat să-l evite mulți ani la rând, din cauza concurenței nesănătoase din piață, o problemă pe care Andrei Diaconescu o consideră rezolvată o dată cu suspendarea PUZ-urilor de către Nicușor Dan.

În plus, compania va intra puternic și pe segmentul hotelier, iar ultimul raport financiar al companiei indica faptul că aveau în dezvoltare, în primul trimestru din 2024, proiecte imobiliare evaluate la 1,2 miliarde de euro.

Sursa foto: One United Properties