De ce se scumpesc apartamentele? Șapte motive pentru care locuințele nu se vor ieftini prea curând

Cei de la imobiliare.ro consideră că ar cam fi un moment bun de achiziții pe piața rezidențială, legându-se de condițiile de creditare mai relaxate decât în urmă cu an, de faptul că România este o piață imobiliară ieftină în comparație cu alte țări și că tendințele viitoare nu ne dau motive să credem că prețurile vor scădea în perioada următoare.

1. Puterea de cumpărare e în creștere. Un apartament este echivalentul a sub 7 ani de muncă

(Sursa foto: Shutterstock)

Câștigul salarial mediu net a ajuns la nivel național, în luna aprilie, la 5.217 lei, potrivit celor mai noi date publicate de Institutul Național de Statistică (INS). Comparativ cu perioada similară a anului trecut vedem o creștere cu circa 14%.

Tot în luna aprilie, prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare pe piața din România a ajuns la 1.596 euro/mp util, conform Indicelui Imobiliare.ro.

„Putem spune astfel că, într-o situație ideală în care își economisește integral câștigurile, un român ar putea să-și cumpere un apartament cu 2 camere în mai puțin de 7 ani”, afirmă reprezentanții imobiliare.ro, într-un comunicat remis redacție.

În aprilie 2019, înainte de șocuri succesive precum pandemia COVID-19, declanșarea războiului din Ucraina și creșterea puternică a inflației, câștigul salarial mediu net abia depășea 3.000 de lei. Pentru a cumpăra o proprietate similară, un român avea nevoie atunci de aproape 8 ani, arată calculele Imobiliare.ro.

Consecință: Această tendință de creștere a puterii de cumpărare este un motiv pentru care dezvoltatorii și vânzătorii de apartamente vechi se vor folosi să nu scadă prețuri, dacă nu chiar să le crească, justificând că există bani în piață.

2. Locuințele din România s-au scumpit 25%, dar prețurile sunt mai mici decât media UE

(Sursa foto: Wall-Street.ro)

Dacă privim lucrurile dintr-o perspectivă europeană și extindem orizontul de timp, observăm că prețurile locuințelor nu au avansat în România în același ritm în care au făcut-o în alte state din regiune.

Dacă în România, din 2010 și până în T4 2023, prețurile locuințelor au crescut cu 25%, la nivelul Uniunii Europene (UE), media de creștere a fost de circa 48%.

Cel mai semnificativ avans a apărut în Estonia, cu 217%. Ungaria este un alt exemplu de țară în care prețurile locuințelor s-au majorat considerabil în acest interval de timp, respectiv cu 185%.

S-au scumpit cu peste 100% și locuințele din Lituania, Letonia, Cehia, Austria și Luxemburg.

La nivel național s-au înregistrat, în schimb, unele dintre cele mai reduse creșteri ale prețurilor din Europa. Avansul abia a depășit 25%. S-au scumpit mai puțin doar locuințele din Spania și din Finlanda.

„Vedem astfel că în cazul României nu putem discuta despre creșteri accelerate ale prețurilor în perioade scurte de timp, un fenomen care poate indica probleme la nivelul pieței”, afirmă cei de la imobiliare.ro în comunicatul citat.

Mai mult, privind prețurile locuințelor la nivelul marilor capitale europene putem spune că diferențele sunt considerabile față de cele solicitate în România. Anul trecut apartamentele se vindeau, în medie, cu 6.600 euro/mp în Viena și cu 3.400 euro/mp în Praga sau Varșovia.

Chiar și cel mai scump oraș din România pentru cumpărători se află, în continuare, la distanță semnificativă față de aceste exemple europene. În Cluj-Napoca apartamentele disponibile în piață, noi și vechi, se vând în medie cu 2.700 euro/mp, conform Indicelui Imobiliare.ro. În București prețul coboară la 1.700 euro/mp.

Consecință: Dezvoltatorii imobiliari, cei care dau tonul pe piața rezidențială, se vor uita la piețele din jurul României și vor continua să indice faptul că la noi în țară prețurile sunt mult sub cele din Europa, așa că vor avea încă un motiv pentru care să nu scadă prețuri, ba, mai mult, să le și crească.

3. Cererea de locuințe crește, iar asta înseamnă că vânzătorii știu că au cui să vândă

(Sursa foto: Shutterstock)

Cererea pentru achiziția de proprietăți rezidențiale a crescut în România cu 3% în primul trimestru comparativ cu intervalul similar al anului trecut. La nivelul marilor orașe se înregistrează avansuri mai semnificative.

În București, de exemplu, nivelul cererii a crescut 14%. Interesul pentru apartamentele și casele noi s-a majorat într-un ritm mai alert față de cel aferent pieței vechi. Avansul de 22% în cerere pentru locuințele finalizate după 2020 este cel mai mare înregistrat în rândul principalelor centre regionale din țară.

În Cluj-Napoca creșterea cererii a fost mai timidă la începutul anului, cu aproape 7%. Un avans similar a apărut în Timișoara.

O revenire a apetitului de achiziție pe fondul condițiilor bune din piață a fost vizibilă, astfel, încă de la începutul anului. Mulți nu au ezitat să renunțe la chirie și să facă o achiziție, segmentul închirierilor înregistrând scăderi semnificative în cerere.

De altfel, este cunoscută preferința românilor de a deține proprietățile unde locuiesc. Dacă aproape 70% dintre europeni locuiesc în gospodării pe care le au în proprietate, în țara noastră procentul crește la 95%, România fiind în prezent pe primul loc în UE la acest capitol.

„Dacă ne raportăm la situația din 2008, putem spune că atunci cererea era una galopantă, iar pe piața rezidențială specula era cuvântul de ordine. Multe dintre achiziții se făceau off plan, iar numărul efectiv al celor care făceau o achiziție din poziția consumatorului final era destul de scăzut. Acum vedem o creștere a cererii, dar într-un ritm moderat, evoluția sa fiind influențată de îmbunătățirea condițiilor de pe piața de creditare și de evoluția salariilor. Cei mai mulți cumpărători sunt și consumatori finali”, explică analiștii imobiliare.ro.

Consecință: Atât timp cât cererea va crește, dezvoltatorii și vânzătorii de locuințe știu că se va găsi cineva care să le cumpere proprietățile, așa că au încă un motiv pentru care să nu reducă prețurile.

4. Mai multe tranzacții imobiliare în România

Aceasta ar fi una dintre tendințele care pare să joace în ambele direcții. Chiar dacă în luna mai din statisticile oficiale s-au remarcat unele scăderi în numărul tranzacțiilor imobiliare efectuate, tendința continuă să fie una de creștere la nivel de 2024.

În primele cinci luni s-au vândut la nivel național circa 250.700 de case, terenuri și apartamente, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Cele mai multe imobile s-au tranzacționat în această perioadă în București și în județele Ilfov și Brașov. Discutăm despre circa 44.400 de imobile, respectiv 18.700 și 12.100 de imobile.

Spre comparație, anul trecut s-au vândut în același interval de timp puțin peste 237.100 de case, terenuri și apartamente, cele mai multe tot în București, Ilfov și Brașov. În Capitală au fost tranzacționate atunci 39.100 de imobile, iar în celelalte județe circa 13.000.

„Vedem cât de mult a avansat piața rezidențială din București, dacă analizăm raportări trecute făcute de ANCPI. În 2009, de exemplu, în primele cinci luni din an s-au vândut în Capitală 14.000 de imobile”, se mai arată în comunicatul imobiliare.ro.

Consecință: Într-o piață în care tranzacțiile nu merg, vânzătorii trebuie să scadă din preț pentru a debloca piața, dar, în cazul României, scăderea ușoară a tranzacțiilor din prima parte a anului nu a fost suficientă pentru a determina o scădere a prețurilor. Cel mai probabil, efectul a fost acela de încetinire a ritmului de creștere.

5. Volumul creditelor noi s-a dublat în prima parte a acestui an

(Sursa foto: Shutterstock)

Volumul creditelor noi în lei a fost de 14,8 miliarde de lei în primele patru luni, în contextul în care în perioada similară din 2023 abia a fost depășit pragul de 7 miliarde de lei, conform datelor publicate de Banca Națională a României.

Din volumul total, circa 30% reprezintă credite noi, iar 70% refinanțări ale creditelor existente. Piața de creditare se menține efervescentă pe fondul ofertelor de dobândă fixă tot mai atractive.

Valoarea medie a unui credit ipotecar acordat prin Imobiliare.ro Finance, brokerul de credite din cadrul grupului Imobiliare.ro, a crescut la rândul său și a ajuns în luna mai la 70.197 de euro.

Important de menționat este și faptul că mulți dintre cei care apelează la finanțare aleg să vină cu un aport propriu mai mare de 15%, deci valoarea medie a unei proprietăți achiziționate prin credit se apropie de 88.000 de euro.

„Băncile nu văd, în momentul de față, riscuri semnificative asociate cu evoluția pieței rezidențiale. În plus, sunt mult mai selective atunci când oferă împrumuturi”, subliniază cei de la imobiliare.ro.

Consecință: Într-o piață în care condițiile de creditare sunt mai relaxate, iar volumul creditelor noi este în creștere, dezvoltatorii și proprietarii de locuințe scoase la vânzare știu că există potențial de finanțare a achizițiilor de către cumpărători. După fosta criză din 2008, când creditele imobiliare s-au prăbușit, piața nu s-a mai baza nici pe credite, așa că vânzătorii au avut un motiv în plus să scadă prețurile.

6. Numărul autorizațiilor emise pentru clădiri rezidențiale începe să crească la nivel național

(Sursa foto: Shutterstock)

După scăderi succesive înregistrate la acest capitol, numărul autorizațiilor de construire emise la nivel național pentru clădiri rezidențiale începe să urmeze un trend ascendent.

În primele patru luni s-au eliberat 11.000 de autorizații, în creștere cu 3% față de perioada similară a anului trecut.

Inclusiv în zona București-Ilfov vedem un avans în numărul autorizațiilor emise comparativ cu situația înregistrată la începutul lui 2023, potrivit datelor INS.

O menținere pe termen lung a tendinței de creștere care a apărut în numărul autorizațiilor de construire emise pentru clădiri rezidențiale poate avea beneficii majore pentru ameliorarea problemei date de oferta scăzută. Efectele unei infuzii de proprietăți noi în piață nu vor fi însă vizibile imediat, ci pe parcursul anilor următori.

Consecință: Această tendință ar fi una încurajatoare. Dacă apar mai multe apartamente și case noi scoase la vânzare, se reechilibrează raportul dintre cerere și ofertă, prin urmare, dacă cererea se întâlnește cu oferta prețurile fie vor stagna sau, dacă oferta este mai mare, vor scădea. Din păcate, deocamdată, creșterea numărului de autorizații încă este una timidă.

7. Oferta de locuințe noi este în scădere

(Sursa foto: Shutterstock)

Numărul proprietăților rezidențiale scoase la vânzare la nivel național este tot mai scăzut. În primul trimestru din 2024 au fost disponibile pentru cumpărători 148.200 de case și apartamente, cu 7% mai puține decât la începutul anului trecut.

În București oferta s-a redus cu 17%, la 47.800 de locuințe. Aceasta este și cea mai mare scădere înregistrată în rândul principalelor orașe din țară.

Datele Imobiliare.ro indică și o scădere cu 15% a numărului de case și apartamente noi disponibile la vânzare comparativ cu perioada similară a anului trecut. Problemele întâlnire în relația dintre dezvoltatori și administrația locală persistă.

Reduceri considerabile ale numărului de proprietăți disponibile în piață continuă să se vadă și acum atât în Capitală, cât și în celelalte mari orașe din țară. O ofertă tot mai limitată poate să pună presiune pe prețuri. În timp, această problemă poate deveni tot mai acută și afectează implicit accesibilitatea locuințelor.

Scăderea numărului de locuințe finalizate este unul dintre principalii factori care influențează oferta. Pe parcursul anului trecut au fost date în folosință aproape 71.500 de locuințe la nivel național, cu circa 1.900 mai puține decât în 2022. Noi scăderi au fost înregistrate și la începutul anului în curs, potrivit datelor INS.

În primul trimestru au fost date în folosință circa 11.300 de locuințe, cu aproape 4.000 mai puține decât în intervalul similar din 2023. Vestea bună este că numărul locuințelor terminate în mediul urban este mare mare decât cel aferent mediului rural.

Consecință: Această tendință o cam anulează momentan pe cea de dinainte, o ofertă redusă însemnând o luptă mai mare între mai mulți cumpărători pe aceeași proprietate scoasă la vânzare. Dacă vânzătorii văd că sunt oameni gata să „liciteze” pentru aceeași proprietate, nu vor avea motive să scadă prețurile, ba mai mult, chiar să le crească.

Sursa foto: Pixabay

Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »

Te-ar putea interesa și: