Ce mai poate exploda pe piata mall-urilor?

Luiza Moraru a explicat, intr-un interviu acordat Wall-Street.ro, care sunt pricipalele tendinte conturate in 2011 pe piata spatiilor comerciale: de la chiriasi care intra gratis in mall-uri, pana la mall-uri unde chiriile au inceput sa creasca.

Wall-Street.ro: Ati fost desemnat agent exclusiv de inchiriere pentru primul mall dezvoltat de Cora pe piata locala. Cum merg inchirierile, in contextul in care la Constanta mai este un alt mall in constructie (n.r: Maritimo Shopping Center, dezvoltat de Immofinanz)?

Luiza Moraru: La Constanta am inceput leasingul la mijlocul luniii februarie si pana in prezent proiectul este deja 40% preinchiriat. Consider ca este un semn bun pentru piata de retail si o dovada a faptului ca retailerii cauta locatii bune si proiecte serioase. Chiriasi care au semnat pana acum sunt ancore importante si cred ca la deschidere va fi un grad de ocupare de peste 80%, poate chiar 90%.

Wall-Street.ro: Inseamna ca si-au reluat retailerii extinderea, poate fi acesta un semn ca piata isi revine?

Luiza Moraru: Cu exceptia unei perioade scurte, imediat dupa ce s-a instalat criza, cand toata lumea a trebuit sa se realiniezeze si sa vada cam cum stau lucrurile, chiriasii foarte mari au fost deschisi intotdeauna la oportunitati. Evident, si acestia trebuie sa isi finanteze operatiunile si au avut dificultatile de finantare, asa ca au fost foarte atenti la ce contracte au semnat si la ce magazine au deschis, insa nivelul de deschideri al magazinelor mari a fost chiar mai mare decat inainte de criza. Schimbarile au fost ca retailerii au cautat proiecte foarte bune, conditii mai bune decat inainte de criza, au vrut sa isi securizeze primele pozitii in proiecte bune si au deschis acolo unde nu o facusera in proiecte deja stabilite pe piata.

Wall-Street.ro: Ce urmeaza acum, cand numarul centrelor comerciale aflate in constructie este foarte scazut?

Luiza Moraru: Cred ca vor reaparea proiecte pe piata, unele vor incepe sa construiasca si atat timp cat se construieste, chiriasii vor semna, insa nimeni mai semneaza doar pe hartie. Se merge inainte cu proiectele pentru care exista finantare, in care exista un buldozer pe santier. Bancile sunt vizibil mai deschise catre finantare, insa pentru anul acesta nu cred ca se pot semna mall-uri de peste 200 de milioane de euro. Anul viitor, pe de alta parte, am putea asista la inceperi ale unor astfel de centre comerciale.

Wall-Street.ro: Cum mai sunt chiriile pe piata centrelor comerciale? Mai este loc de scadere?

Luiza Moraru: Pe timp de criza, toata lumea a scazut chiriile cu 10-30%, insa exista proiecte unde anumiti chiriasi intra gratis, inclusiv in Bucuresti. Este o miscare foarte inteligenta din partea dezvoltatorului de a-si asigura succesul proiectului si a se uita la castigul pe termen lung. Se intra cu un procent din cifra de afaceri, marele avantaj pentru retaileri fiind ca nu au niciun risc. Pe de alta parte, in mall-urile bune, exista liste de asteptare ale chiriasilor. In plus, tot in centrele comerciale bune, chiriile au inceput deja sa fie propuse la un nivel putin mai mare fata de anii trecuti. Proiectele cu adevarat performante isi pot permite sa ceara astazi chirii cu 5-10% mai mari decat anul trecut. Si acesta este un semn bun pentru piata.

Wall-Street.ro: Cine sunt cei care s-au extins in 2011 sau planuiesc sa o faca?

Luiza Moraru: Si-au continuat dezvoltarea retelele de supermarketuri si magazinele de proximitate, dar au intrat si vor mai intra pe piata si branduri de lux, precum Emporio Armani si Burberry. O veste similara cu H&M este greu de avut in 2011, insa cred ca vor mai fi retaileri care isi vor anunta intrarea in Romania. Un semnal bun a fost si extinderea hipermarketurilor atat de agresiva.

Wall-Street.ro: Astfel de retaileri cauta spatii stradale, cum vor influenta ei aceasta zona de retail, in special in Bucuresti?

Luiza Moraru: Pe partea de spatii stradale, chiriile au scazut dramatic, dar se contureaza zone comerciale in cartiere, in care se asaza magazine de proximitate. Stradalul are insa eterna problema: nu exista ca structura astfel incat sa atraga un trafic pietonal ridicat. Pe centrul vechi, chiriile au crescut si cred ca au ajuns acolo unde trebuiau sa ajunga, insa nu exista o miscare serioasa in dezvoltarea retelelor de fashion si accesorii. Nu permit nici spatiile, infrastructura nu e finalizata, multe cladiri nu sunt renovate si necesita investitii si nimeni nu are niciun chef sa fie pioner. Insa centrul vechi are potential si cred ca se va intampla curand ceva cu aceasta zona.

Wall-Street.ro: Ce proiecte mai inchiriaza in prezent echipa CBRE, pe langa mall-ul din Constanta?

Luiza Moraru: Mai lucram pentru proiectul din Brasov, care va fi construit pe platforma Hidromecanica, si lucram la Craiova, unde merge suprinzator de bine, odata cu venirea concurentei (n.r: centrul comercial Electroputere, dezvoltat de belgienii de la K&S). Dezvoltatorul proiectului, Sonae Sierra, este mai agresiv cu dezvoltarea, s-au semnat niste ancore importante si atunci se merge inainte foarte bine, in paralele cu cei de la Electroputere. Mall-ul va fi deschis la sfarsitul lui 2012.

Wall-Street.ro: Ce tendinte se mai contureaza acum pe piata de retail?

Luiza Moraru: Magazinele de proximitate sunt vitorul in urmatoarea perioada, asa evolueaza comertul, insa mi-e greu sa vad un concept de retea intr-o dezvoltare atat de agresiva. Magazinul Mic.ro, de exemplu, este magazinul oamenilor care au uitat sa isi cumpere tigari, dar a necesitat o o investitie uriasa.

Wall-Street.ro: Poata fi o tendinta si orientarea hipermaketurilor catre dezvoltarile imobiliare, asa cum a procedat Cora?

Luiza Moraru: Cei de la Cora au fost intotdeauna atenti cu locatiile lor, retea s-a dezvoltat incet, fara a avea dezvoltarea spectaculoasa a celorlalte hipermarketuri si atunci poate uneori proprietarii au investit putin mai mult in terenuri, dar s-au dus doar in locatiile in care au crezut 100%. Vazand feedbackul din piata, au inteles ca au potential de dezvoltare la Constanta. In plus, au in spate un istoric de dezvoltare a centelor comerciale in Belgia si Franta, asa ca era normal sa incerce si in Romania. Hipermarketurile ca si dezvoltator au avantajul ca au deja ancora si ca au necesitate de dezvoltare, asa ca ei cumpara oricum terenuri.

Wall-Street.ro: Alte asteptari pentru anul in curs, situatii extreme, precum falimentul unui mall?

Luzia Moraru: Dupa parerea mea, ce a trebuit sa explodeze a cam explodat. Mai sunt poate retaileri sau proiecte care inca supravietuiesc, desi nu se simt foarte bine, dar sunt cazuri izolate. In ceea ce priveste chiriile spatiilor de retail, nu cred ca vor mai scadea, dar in continuare poti gasi magazine si la 10 si la 100 euro/mp.