26 Iunie 2013
10 lucruri pe care trebuie sa le stii daca vrei sa iti cumperi un apartament la executare silita
Bancile sunt din ce in ce mai dornice sa isi promoveze apartamentele executate silit, iar numarul clientilor interesati de astfel de bunuri este in crestere, cea mai mare parte fiind mici investitori, care vaneaza preturile bune pentru ca mai apoi sa revanda apartamentele, spune Ionut Balau, managing partner in cadrul Coldwell Banker, companie imobiliare care promoveaza pe acest segment oferta mai multor banci. Aflati care sunt oportunitatile si ce riscuri si cheltuieli suplimentare trebuie sa luati in calcul daca doriti sa cumparati o altfel de proprietate.
Cat de mic poate fi pretul obtinut
Astfel, spre exemplu un apartament de 90.000 euro la pretul pietei poate fi achizitionat la licitatie publica cu 60.000 euro, si incluzand chiar si costurile suplimentare totusi investitorul ar putea face un profit de zeci de mii de euro.
Sunt insa evaluarile realiste? Balau spune ca daca in urma cu cativa ani evaluarile apartamentelor erau “umflate”, dar ca acum multe din bancile de pe piata si-au reevaluat portofoliile si sunt la nivelul pietei actuale.
Daca doriti sa cumparati un apartament la executare trebuie insa sa luati in calcul si eventuale costuri suplimentare.
Ce costuri suplimentare te-ar putea astepta
Costurile sunt reprezentate pe de o parte de impozite si pe de cealalta parte de o serie de cheltuieli "neprevazute".
Ce costuri sunt:
1. 3%, impozitul la revanzare, in cazul in care cumparatorul cumpara ca investitie
2. 2%, impozitul pe transferul de proprietate, care desi teoretic trebuie platit de vanzator, in aceste cazuri este cel mai bine sa ti-l asumi din start.
3. Eventuale cheltuieli de renovare, fiind posibil ca locuinta sa nu fie in stare foarte buna. Acestea pot fi de ordinul a cateva mii de euro, in functie de gradul de deteriorare
“Sunt putine cazurile in care locuintele sunt devastate, dar chiar si intr-o situatie in care sunt necesare lucrari, nivelul este de ordinul a cateva mii de euro”, spune Balau.
4. Eventuale cheltuieli cu evacuarea.
"In general, majoritatea apartamentelor care s-au tranzactionat si au fost consiliate de noi au fost deja eliberate de proprietari. De altfel rolul nostru este sa aducem clientului, in functie de ceea ce el isi doreste si de bugetul stabilit, cele mai bune proprietati de pe piata", spune Balau. Coldwell Banker promoveaza portofoliile de locuinte executate silit ale mai multor banci importante de pe piata, asa ca agentia nu ia comision de la cumparator pentru tranzactiile la licitatii publice.
5. Este bine sa verifici si daca exista restante de plata la intretinere.
In cat timp ti se returneaza cautiunea de 10% daca nu castigi
Ce pasi trebuie sa urmezi daca castigi licitatia
Plata transferului de proprietate cade protrivit legii in sarcina fostului proprietar, insa in cazul executarii este cel mai bine sa te pregatesti sa platesti cei 2% din buzunar, spun specialistii. Apoi ajungi la Cartea Funciara cu dovada platii si actele de transfer de proprietate si in cateva saptamani devii proprietar cu acte.
Evacuarea
Exista posibilitatea ca fostul proprietar sa nu doreasca sa paraseasca proprietatea, moment in care evacuarea va cadea in sarcina cumparatorului care va trebui sa obtina in instanta evacuarea si apoi executorul sa puna in aplicare decizia instantei. Plimbatul prin tribunal ar putea sa dureze cateva luni, asa ca este un risc pe care sa il luati in calcul. La nivel de costuri se poate ajunge la 500-1.000 euro cheltuieli cu executorul, spune Balau.
O alta varianta care poate fi luata in calcul si care este practicata si in afara tarii este cash for key, adica sa ajungi la o intelegere cu vechiul proprietar, sa ii platesti o anumita suma, iar el sa iti elibereze casa imediat. Balau spune ca au fost astfel de cazuri si pe piata locala.
Apartamentele devastate
De cele mai multe ori cumperi pe nevazute
Debitorul poate contesta licitatia la care ai castigat apartamentul
De asemenea, o casa poate fi scoasa la vanzare la executare desi debitorul are contestatii la executare pe rol. "Nu a fost niciun caz de care sa stim, insa noi oricum verificam daca exista dosare pe rol pentru fiecare proprietate pe care o reprezentam", mai spune Balau.