Evolutia pretului mediu la nivel national pe metru patrat pentru cladirile rezidentiale (apartamente vechi si noi) la finalul primului trimestru al anului curent a fost de 1.105 euro / mp, in crestere cu 9% fata de aceeasi perioada a anului anterior si cu 18% mai mult fata de primul trimestru al anului 2015, ceea ce contureaza o revenire destul de accelerata. Cu toate acestea, Iancu Guda, service director in cadrul companiei de consultanta Coface apreciaza ca avansul preturilor la constructiile rezidentiale nu este unul sustenabil, iar aceasta revenire este, mai degraba, sustinuta atat de avansul creditarii in conditii favorabile pe fondul unor dobanzi (momentan) foarte scazute, dar si de cresterea venitului mediu cu 16% pe parcursul anului trecut, precum si de acumularea unei cereri nesatisfacute in perioada 2010 - 2015 (amanarea preferintei de achizitie a unui imobil).
In opinia sa, insa, situatia din acest an difera simtitor comparativ cu cea din perioada 2007-2008, in conditiile in care lipseste oferta speculativa generalizata si foarte atractiva pentru achizitii off-plan sau inca din faza de constructie a locuintelor. Astfel, spune Iancu Guda (foto), nesustenabilitatea preturilor este in 2017 generata doar de cerere.
"Cererea este sustinuta de cativa factori, pe care eu nu ii vad foarte sustenabili pe un orizaont de trei ani de acum incolo. Ma refer, in primul rand, la avansul creditarii, care acum este impulsionat de nivelul foarte scazut al dobanzilor pe lei. Acesta nu poate sa dureze in continuare mai mult decat cam pana la inceputul anului urmator. Asadar, maxim un an, pentru ca presiunile inflationiste devin deja vizibile, iar politica monetara va fi tot mai restrictiva si, implicit, costul de finantare o sa creasca", arata economistul Coface.
El aminteste ca finantarea pe credite imobiliare in perioada 2006-2008, cu precadere in valuta, s-a realizat pentru ca accesul la un credit imobiliar in lei era prohibitiv, ca si costuri de finantare. "Finantarile in franci si euro luau ochii. In momentul de fata, accesul la finantarea in lei pe imobiliare este permisibil, deoarece, deocamdata, dobanzile sunt foarte joase pe un orizont de un an, maxim doi. Dupa aceea, nu cred ca va mai fi cazul. Iar, populatia nu cred ca mai are apetitul de a se finanta in valuta, in conditiile in care au fost foarte mediatizate riscurile unei finantari de acest tip".
Un al doilea factor este dat de "venitul disponibil care crestere, de asemenea, nesustenabil. Aceasta crestere vine mai degraba pe fondul unui deficit de oferta pe piata fortei de munca. Drept urmare, companiile prefera sa plateasca mai mult pentru retentia angajatilor, dar daca unui angajat ii oferi in plus 16% in acest an, de exemplu, anul urmator nu mai poti face acest lucru. Asadar, exista un soc despre care imi este foarte greu sa cred ca se va repeta doi ani la rand, pentru ca, in mod clar companiile din Romania nu il pot sustine".
Apoi, "un al treilea factor este dat si de o cerere nesatisfacuta in perioada 2010-2015, cand lumea a capatat o neincredere din cauza primei crize traite de noi si din cauza problemelor intampinate de companii. Asadar, incertitudinea pastrarii locului de munca si increderea ca timp de 30 de ani vor ramane la un nivel actual al veniturilor, i-a stimulat pe cumparatori sa isi amane nevoia de achizitie, asteptand, pe de o parte scaderea preturilor, iar pe de alta parte, reluarea increderii", arata Iancu Guda.
Iancu Guda: Mentalitatea romanilor de avea o locuinta incepe sa dispara
"Toti acesti factori vor mai avea influenta asupra cresterii preturilor doar pe un orizont de maxim 2-3 ani, dupa care va urma un nou cliclu. Cat de mult vor ajunge preturile sa creasca in aceasta perioada este greu de anticipat, dar nu se va ajunge la nivelul din 2008. Totusi, cel putin in marile orase, mentalitatea de avea o casa incepe sa dispara si lumea va pune in contrapartida compromisul dintre chirie si proprietate. Vor incepe sa inteleaga ca un imobil daca nu iti returneaza pe un orizont de 10 ani amortizarea, acesta devine o achizitie nerentabila", spune economistul Coface.
In opinia sa, un prim semn ca preturilor locuintelor au devenit "umflate" este dat de faptul ca, de exemplu, valoarea medie a apartamentelor cu doua camere in Capitala a depasit de ceva timp 70.000 euro.
"Pentru o amortizare pe 10 ani, atunci chiria anuala ar trebui sa fie undeva la 7.000 euro, ceea ce nu castigi la un apartament de doua camere daca il inchiriezi cu 400 de euro pe luna. Daca un imobil nu iti ofera un randament de macar 6-7% atunci este supraevaluat pretul de achizitie. In momentul de fata, daca raportezi chiria medie pe valorea medie de achizitie in Capitala, randamentul pe chirie este de maxim 3-4%, ceea ce reprezinta un semnal ca deja preturile de achizitie au inceput sa sara peste un nivel de trade-off si are loc, astfel, un inceput de bula imobiliara", conchide Iancu Guda.
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
